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赵晋“房产帝国”调查|发迹篇:一个楼盘“毁

  他说自己住在香港半山,往下看就是著名的维多利亚海湾。他希望这种豪宅的景观价值能被更多人分享,比如建造一种房子,在绝好的地段,价格低廉,还能作为产品投资。

  这个想法让旁人听起来不可思议。那是国内房地产升温之初,市场蠢蠢欲动,仿佛等待大雨降临的春笋。

  几年后,在天津的南京路、海河边,在济南的和平路、大学旁,赵晋将高楼建在这些大城市最耀眼的地段。它们光鲜亮丽,售价亲民,一时引发抢购。

  这座在历史上长期肩负“拱卫京畿”使命的中央直辖市,在过去十多年飞速发展,力图展现它“北方经济中心”的风采。

  站在北安桥,绵延的海河和高耸的大厦尽收眼底。如果说海河代表着天津的过去,那么沿岸而建的摩天大楼便是天津的现在和未来。

  天津人说,过去海河边没有这么高的楼,是君临天下打破惯例刷新了天际线,之后才有了更高的津门津塔。

  走进天津君临天下,巴洛克风格的大门试图散发某种恢弘。一楼大厅挑高5米有余,亦真亦假的画作挂在墙上,玻璃罩下的菩萨雕像被散落的纸币覆盖。

  亦有多名知情人士称,君临天下的老板喜欢文物,还在这座楼里搞了个美术馆,里面藏了不少线;如此大手笔的老板,叫做赵晋。他40岁出头,身材微胖,来自江苏南京,从上世纪90年代中期起就涉足房地产业。 他的父亲,是江苏省委原常委、秘书长赵少麟。

  2006年元旦,新年后第一次土地拍卖现场,赵晋旗下的天津泰瑞房地产开发有限公司(以下简称“天津泰瑞”)以1.639亿元的价格,将天津“海河—电信大厦”地块收入囊中。

  该地块面积10340平方米,东至民族路、西至北安道、南至海河东路、北至博爱道,也就是君临天下目前所处的位置。

  有关资料显示,天津泰瑞成立于2003年3月。该公司由一个在英属维尔京群岛注册的企业——百瑞德置业有限公司(Best Rate Properties Limited)(以下简称“百瑞德”)投资200万美元成立,经营范围为房地产开发、销售、出租及相关咨询服务。

  而它第一次成为津门焦点,是在2003年。那年10月16日,天津泰瑞重拳出击,一举拍得“南京路—黄家花园”地块,成为当时的“标王”。

  清朝末年,候补道台黄荫芬曾在南京路与山西路交口东侧建起私家花园。花园不大,一年四季总有花开,其中不乏名贵花卉,黄家花园也由此声名渐起。

  半个多世纪来,南京路-黄家花园已成为天津老牌商业街区的符号象征。这里集中了商场、饭店、书店、委托行、照相馆、书店等各种商业形态,同时毗邻五大道旅游风景区,堪称天津的钻石级地段。

  也是从2003年开始,天津开启银政合作模式,房地产发展进入飞跃期。旧城改造、海河开发,地铁、轻轨、快速路开工建设,大规模的拆迁催生了大量的刚性购房需求。

  未来的黄家花园一带会建起什么?当城市在拆与建中变成一个巨大工地,天津人好奇与期待也被悄悄挑起。

  随之揭晓的便是诚基经贸中心。尘土飞扬的工地四周,有关这个楼盘的出众、华丽和美好畅想,悉数出现在巨大的围挡板上。

  两个月后,最先开工的诚基经贸中心3号楼进入预售,主推58平方米小户型,每平方米单价7000元左右,让许多人心动不已。

  “很年轻,也很英俊,讲话挺有情怀和抱负。”何雪对澎湃新闻()回忆,赵晋刚刚进驻天津时,曾邀她商讨宣传事宜。

  他表示,要推出一种非常震撼的产品形式——有很好的地段价值,价格是大多数人可以承受的,同时融入金融理念。

  在她看来,地段好,价格自然会高,这是市场规律决定的。更何况,那正是房地产市场刚刚崛起之时,几乎所有业内人士都认定房价必然会涨。

  这种楼盘在天津俗称“鸽子窝”。它借鉴了香港房地产的开发模式,楼层高,户型小,设计紧凑。以诚基经贸中心3号楼为例,每层大约60户,就算按照最初规划的底层有酒店,楼高47层,入住也预计超过2000户。何雪并不认为这类房子会符合天津人的居住习惯。她甚至猜测,价格卖得这么低,什么人都能买,会不会把整幢楼变成一个“大杂院”,增加后期管理难度。

  天津人感慨,一个诚基经贸中心毁了一条南京路。那里有著名的“三大房”:日租房、群租房、隔断房;那里也是社会新闻的聚焦点:火灾、自杀、“红灯区”。

  在采访中,物业人员亦有苦衷:诚基中心(即诚基经贸中心)存在先天的设计不足,给后期的物业管理造成了很多困难。

  “三幢高层,却拥有近5000个居住单元,有一层8梯38户的楼型,甚至还有一层16梯62户的楼型,且大部分居室为中小户型。这种鸽子笼式的布局,你说里面能有多少住户是为了自己居住?”对方这样表示。

  当时的媒体报道显示,2005年12月,诚基经贸中心A区挑高户型样板间开放市民连夜排队,参观者超过2000人次;挑高户型一期开盘,两日销售658套……

  在天津《每日新报》2005年主办的“五星争辉—地产月度评选”中,诚基经贸中心连续获得9月份市场人气奖、10月份销售冠军奖、11月份市场人气奖、12月份销售冠军暨年度销售冠军奖。

  “也不怪大伙动心,市中心一套两居室,首付8万,总共可能也就五六十万。”何雪坦言,当时南京路附近的房价已逼近10000元/平方米,诚基经贸中心紧挨天津几所具有优质教育资源的小学,对面又是著名的耀华中学。就当时而言,产品形式和价格确实很“颠覆”。

  这一年,全国地价、房价都在飙升。国家统计局数据表明,70个大中城市新建商品住房售价同比涨幅,从4月5.3%,到7月的8.1%,再到11月的12.2%。

  也是这一年4月1日,天津的“蓝印户口”门槛从此前的40万提高到100万。一些想让孩子落户天津参加高考的外省市人群,不得不因为经济实力有限而望房兴叹。

  诚基经贸中心的业主们本来应该高兴——房子买得早,捡了个大便宜,而且年底就是第一批交房时间了。

  这种加盖是不是安全、合法?2007年4月,当部分业主正在就此向开发商讨说法时,天津市国土资源局官网挂出一则公告。

  公告称,天津泰瑞通过公开挂牌方式于2003年9月取得了津和南(挂)2003-159号地块的国有土地使用权。该地块位于南京路以南,总建筑面积291434平方米,经有关部门批准,总建筑面积调整为340462.6平方米。

  “这个规划不是说改就能改的。”一名业主告诉澎湃新闻。2005年3月,天津市国土资源局、市建委曾联合下发过一份文件。文件明确提到,“对于因非市政基础设施和公益性公共设施调整的原因,由开发企业提出增加总建筑面积的地块,原则上不予批准”。

  诚基经贸中心的总建筑面积却能一次性增加近5000平方米,业主们第一次见识到赵晋的神通广大。没过几天,新的问题又出现了。

  业主们注意到,合同规定诚基经贸中心3号楼1-8层为星级酒店,实际开发中,开发商先是将6-8层改为住宅出售,之后又将2-5层作为酒店式公寓出售。原本承诺的底层大型超市变成了一个个单独的商铺。

  2007年9月,时任天津泰瑞销售总监的张武华在业主维权会议上解释,酒店开始规划的是1-8层,后来调研发现客房太多,于是做了更改。底层卖出的商铺会以步行街的形式出现,职能与超市相同。

  2002年10月出台的《天津市商品房管理条例》规定,房地产开发企业开发建设的住宅商品房,必须在领取建设行政主管部门核发的住宅商品房准许交付使用证后,方可交付使用。

  通知称,诚基经贸中心项目规划用地性质为公共设施用地,不属于住宅商品房项目,不需要取得新建住宅商品房准许交付使用的行政许可。

  于是又是新一轮维权,规划、国土、房管、建委……为了争取自己的权益,业主们也在不同部门间奔波。

  颇为神奇的是,不知是维权引起重视,还是赵晋深厚的资源起了作用——仅仅1个月后,天津市有关部门就向所有业主确认诚基经贸中心的商品房具有70年产权。

  该楼盘位于济南市历下区和平路47号,即山东建筑大学老校区所处的位置。它距离市中心泉城广场不到1000米,紧邻济南市泉城路商圈、山师东路商圈、文化东路商圈,同样具备地段优势。

  开发这一楼盘的,是山东诚基房地产开发有限公司(以下简称“山东诚基”),法定代表人还是赵晋。

  “这个位置,之前很多公司都有意向。”说起老校区土地拍卖,山东建筑大学教授项维(化名)颇为感慨。

  他告诉澎湃新闻,和平路老校区属于教育用地,学校无权决定卖给谁,但可以提参考意见。这块地挂牌之前,一家香港企业和一家浙江企业已经拿出了不错的方案。

  最后的赢家,是名不见经传的南京永亨房地产开发公司(以下简称“南京永亨”)。该公司成立于2005年8月,注册资本1000万,当时的法定代表人为孙建中。

  此前一天,南京永亨在济南召开股东会议,决定投资1800万注册成立山东诚基。2006年9月,它对山东诚基的投资增加至1亿元,并向其转让了济南和平路47号的土地开发权。

  一位山东建筑大学教师告诉澎湃新闻,学校曾和开发商签了一份合同,对方要求交地时维持原貌,不得挪动所有地面物,这也使学校将大量桌椅板凳、花草树木等物资都留给了山东诚基。

  尚豪聚仁”)签订拆除及清运合同,后者负责对和平路47号院内划定范围的地上物进行拆除清运。合同规定,拆除费用采用以工抵料的方式,由负责拆除的一方自负,拆得材料、设备由尚豪聚仁变卖处理。此外,尚豪聚仁还要向山东诚基交纳拆除包干费110万元。

  上述山东建筑大学教师还透露,和平路47号的土地卖出后,山东建筑大学和平校区还保留了一小部分,刚好在诚基中心北面。

  开发中,山东诚基为了解决业主停车问题,超界占用了该校和平校区的一部分土地。最后,学校不得不砌起一堵长约百米的围墙,导致一条校园主干道变窄一半。

  济南人当时还不知道,诚基中心只是赵晋“进军”济南的序幕。

  2006年11月,赵晋的父亲赵少麟年满60周岁,从江苏省委常委、秘书长的位置正式退休。和儿子一样,赵少麟选择北上,进入中国老龄事业发展基金会担任第一副理事长。

  另外4块位于济南市区东部奥体中心。由于获得2009年十一届全运会承办权,该区域当时正处于快速升值期,也是很多知名房企的垂涎之地。

  3个月后,济南诚基中心二期开盘。由于二期房屋单价比一期缩水30%左右,引起诚基中心一期业主的不满。“诚基不诚信,济南人不要上当。”售楼中心门口,有人打出这样的横幅。

  “当时现场乱哄哄的,没签字之前,他们也不给看合同。”多名诚基中心业主坦言,当时售楼处、样板间装修得非常豪华,耳边有销售人员反复说“只剩最后一套了”,凡是想买房的人,稍微冲动就会下单。

  “开发商的意思是,我们自己花钱加层隔板,上下两层就有100多平方米了。” 徐宁说,他想过退单,但销售人员表示定金不能退还,挣扎了一番也就作罢。

  此前一年,在其开发的南京卓越SOHO项目中,“买一层用两层”就是开盘时打出的旗号。而在天津诚基经贸中心和君临天下,单层面积40-50平方米的“小复式”住宅也是主力户型之一。

  早在2008年,该局工作人员在接受《中国消费者报》采访时表示,按规划设计,诚基中心的房子都是单层,没有设计复式结构的房子。

  他还透露,考虑到21号楼和22号楼设计时间较早,部分户型阳光照射时间不足一小时,分别批复设计为8层和9层的酒店式公寓。

  但据《中国消费者报》记者当时现场查看,除去护栏和安全网遮挡的部分,正在施工的22号楼有12层暴露在外。

  “其实就是偷面积。” 一名房地产业内人士对澎湃新闻坦言,这种开发模式前几年十分流行,表面营造了便宜的假象,但层高、公摊面积、产权都存在问题。为此,各地先后出台规定。比如成都、南京、昆明曾发文要求,住宅建筑层高不得超过3.6米,公寓(包括酒店式公寓)和办公建筑层高不得超过4.8米。超出规定的,建筑面积也要重新计算。

  济南市也曾在2013年出台规定,普通住宅建筑层高应控制在4.0米以下(含4.0米),商业办公建筑层高应控制在4.5米以下(含4.5米),超出上限的,按每2.8 米一层、余数进一方法折算的面积计算容积率。

  可是这种约束根本难不倒赵晋,反而让他把“偷面积”用到极致。多名购买过赵晋房子的天津业主反映,他们的房子,产权面积均比实际使用面积小一半以上。严重的,产权面积只是实际使用面积1/4-1/5。

  可在多名建筑业内人士看来,这种销售手段实际是提高了房屋售价。举个例子,一套20平方米的房子,如果按2万元/平方米计算,只能卖40万元。但如果买20平方米送80平方米,就可以卖到100-120万元。

  “送的80平方米不计入产权,单价到不了2万,假如卖1万/平方米,人们是可以接受的。”一名建筑设计师解释,20平方米产权面积可售40万元,“偷来”的80平方米低于市场价出售,也可以达到60-80万。

  但对开发商来说,由于80平方米不计入产权,只有土建成本,在天津这类城市,每平方米土建成本只有两三千元,算下来利润很可观。

  上述建筑人士表示,按照旧规范,装饰性阳台是不计入面积的。2009年,天津出台规定,明确装饰性阳台是指设置在建筑外墙外,为美化建筑造型而与建筑内部空间及阳台不相连通的采用阳台形式的装饰性构件。自外墙墙体外边线;规定称,装饰性阳台符合以上条件的,不计算建筑面积;不符合以上条件的,按水平投影面积的1/2计算建筑面积并计入容积率指标。

  “这样的房子怎么能通得过?”一名房地产业内人士对这种使用面积是产权面积数倍的楼盘感到不可思议。

  “首付15万元,月供1705元,即可拥有市中心成熟街铺。”这样的广告语让济南市民高先生难免心痒痒,最终他花15万购买了诚基中心四期的一个商铺,建筑面积12.5平方米。

  一份山东诚基的财务报表显示,诚基中心四期商铺预收账款约6.7亿元,四期公寓预售账款约2.5亿元。加上预售的18号楼和19号楼,诚基中心四期的房款收入超过9.7亿元。

  两年后,买房的人都傻了眼。因为公摊面积过大,12平方米实际只有3平方米,两个人同时转身都显拥挤。

  山东鹊华律师事务所律师胡春雨告诉澎湃新闻,山东诚基拟定的商品房买卖合同,表面看挺正规,猫腻都藏在10多页的补充协议中。比如补充协议提出,买受人不以“本房屋”的结构形式、户型、空间尺寸、层高、朝向等与“本房屋”设计或使用功能有关的任何原因,向出卖人提出解除合同或赔偿损失等任何要求。

  一旦遇到政府机关、行政执法部门或其他有关单位人员影响施工或验收进度的行为,卖方可延期交房,并不承担违约责任。

  房屋配套设施未按约定日期运行的,卖方在90日内采取补救措施。超过期限的,卖方按房屋价款的万分之一支付违约金。

  相反,如果因买方原因要解除合同,卖方除有权不退还定金外,还需向出卖人支付相当于房屋总价款20%的违约金……

  “这些约定就相当于枷锁,把消费者都捆绑住了。”胡春雨透露,诚基中心业主维权案从2013年立案,至今未宣判,这期间大家尝试了所有能想到的办法,收效甚微。

  多名业主也表示,购房时,诚基中心售楼人员采取了一种近乎强买强卖的手段,比如先交定金再签合同,签合同时不让业主看合同内容。如果业主不同意,可以退房但不退定金。

  2011年10月,济南市民苗女士在向诚基中心售楼处交了4万元定金后,发现合同中的建筑面积竟缩水5倍多。在要求退款遭拒的情况下,她只好喝农药自杀,后来送到医院抢救过来。

  因为没有煤气、暖气以及停车难等问题,2011年11月,济南近百名诚基中心业主走上街头,打出“要煤气、要暖气、要安全”的横幅,导致济南和平路、山大东路一带交通瘫痪。

  一个月后,诚基中心21号楼发生火灾。由于小区消防通道过窄、道路被私家车占用,消防车辆及120急救车赶到后,只能停靠在小区门口。这场火灾最终酿成2人死亡。

  在南京,他有恒基中心、中商万豪、卓越SOHO三个高层公寓项目。

  在天津,他有诚基经贸中心、君临天下、卓越浅水湾、恒盛SOHO、水岸银座、名门广场六个项目。在济南,他有诚基中心、万豪国际中心公寓、卓越SOHO三个项目。

  “谁不想多建几套房子,多赚点钱?但你看别人敢这样吗?”济南一名建筑业内人士坦言,早从赵晋拿地开始,就感到这个开发商有点背景。后来看到这样的房子建好都能卖,大家对其“背后有人”确信无疑。

  另据天津、济南多名与赵晋团队有过接触的人士透露,赵晋公司给人感觉很混乱。比如一件具体事务没有专门人员对接,公司员工也没有相应的社保,管理方式也比较简单粗暴,完全不像一个正规企业。赵晋显然对此不以为然。那些年,他的心思全放在了怎么多赚钱,比如挖掘地下空间的潜力。

  据多名房地产业内人士透露,按照目前规定,项目地下部分不计入建筑容积率,但是可以合法交易,是开发商最热衷的“额外收益”之一。

  该地块由天津高盛房地产开发有限公司(以下简称“天津高盛”)于2006年斥资16769万拍下,土地出让面积12854平方米,地上建筑总面积为63512平方米,土地用途为住宅及商业金融。

  有地产界人士注意到,津西广(挂)2008-209地块在挂牌中就出现调整:刚挂出时曾标明“住宅套型建筑面积90平方米以下的,必须达到住宅总建筑面积的70%以上”,之后又取消了这一限制。

  2015年1月,赵晋身陷囹圄半年后,上述三块地块全部解除出让合同。其中,位于中山路与昆纬路交口的津北中(挂)2009-176号地块于2015年2月重新挂牌出让,成交额10.54亿元,比之前高出6.14亿元。

  值得注意的是,出面拍下两块地的公司分别叫做北京京鸿嘉投资咨询有限公司和北京利德勤管理咨询有限公司。

  这年12月27日,济南奥体东侧15号地块成交,该地块面积3.6071公顷,使用年限40年,由济南荣宝房地产开发有限公司(以下简称“济南荣宝”)以2.142亿元拿下。

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